Walgreens, CVS і Rite Aid – Що RE інвестори повинні знати

12.07.2019 admin

У США є 3 найбільші аптеки: Walgreens, CVS і Rite Aid. Нижче наведені основні статистичні дані про три основні мережі аптек у 2012 році:

1 Walgreens займає перше місце з ринковою вартістю 28,51 млрд. дол. США, 72,2 млрд. дол. США у 2011 р. ($ 45,1 млрд. рецептурних доходів) і S&P рейтингу А. За даними Walgreens, 75% населення США живе на відстані 3 милі від ваших магазинів. У квітні 2010 року вона придбала 258 аптек Duane Reade у столичному районі Нью-Йорка, де працює 7841 аптека, а Walgreens працює з лютого 2012 року, у тому числі 137 лікарняних аптек на місці.

2. CVS посідає друге місце з ринковим лімітом у 56,56 млрд. дол. США, 107,1 млрд. дол. США доходів (40,5 млрд. дол. США від доходу від рецептів CVS і 16,1 млрд. дол. США від доходів від продажу рецептур Caremark) і S&P BBB + рейтингу , Станом на 31 грудня 2011 року CVS обслуговує 7404 аптеки.

3. Урочиста допомога посідає третє місце (четверте місце після Walmart за доходами від рецепту) з ринковим лімітом у 1,49 млрд. дол. США, 26,1 млрд. дол. США (17,1 млрд. дол. США від доходів від рецепту), 4,214 аптеки в лютому 2011 р. має рейтинг S & P на рівні B-.

Інвестори купують нерухомість, яку займають ці аптечні мережі, з таких причин:

1. Бізнес в аптеці дуже нечутливий до рецесії. Люди потребують ліків, коли вони хворі, незалежно від стану економіки. І багаті, і бідні люди в США мають доступ до медицини. Дехто навіть стверджує, що люди з низькими доходами використовують більше наркотиків через безкоштовні або дешеві ліки, пропоновані державними програмами. Тому орендарі повинні добре справлятися у важкі часи і мати гроші, щоб платити оренду власникам.

2. Бізнес в аптеці має хороші перспективи в США:

· Люди живуть довше і потребують більше ліків для збереження довголіття, таких як Actonel для остеопорозу, Aricept для симптомів Альцгеймера. Люди похилого віку використовують більше наркотиків, ніж молодші, тому що вони часто мають більше медичних проблем. Оскільки 78 мільйонів бебі-бумерів наближаються до пенсійного віку, починаючи з 2008 року, аптечні мережі прогнозують зростання попиту на ліки протягом наступних 20 років.

· Ринок наркотиків продовжує зростати, коли населення США продовжує зростати. Все більше американців страждають від різних захворювань. Кількість американців, які страждають від сезонної алергії, за останні 15 років подвоїлася до 37 мільйонів чоловік для журналу Fortune. У 2009 році вони витратили 5,4 мільярда доларів на антиалергічні препарати. Як балон у поясі (до 2020 року, 75% американців, як очікується, мають надлишкову вагу або ожиріння), більше американців мають діабет і високий рівень холестерину в молодому і молодому віці. Крім того, лікарі рекомендують лікувати різні захворювання раніше, ніж пізніше, через краще розуміння захворювання. Наприклад, лікарі в даний час призначають антиретровірусні препарати пацієнтам незабаром після інфікування ВІЛ, замість того, щоб чекати, поки інфекція перетвориться на СНІД. Більше лікарів поєднують інсулін з пероральними препаратами для лікування діабету 2 типу, а не тільки пероральних препаратів. Всі ці фактори збільшують розмір ринку наркотиків.

· Прогрес у генній інженерії ввів різні нові набори генетичних тестів ДНК, які дозволяють проводити генетичну діагностику схильності до спадкових захворювань і розладів. Генетичні тести в даний час є сегментом з найвищим зростанням у діагностичній галузі. Деякі з цих генетичних тестів, ймовірно, будуть перетворені в прямі комплекти тестування споживачів, доступні в аптеках найближчим часом. Після затвердження FDA ці нові продукти потенційно забезпечать додатковий дохід аптекам.

· Використання нового методу відповідності частинок, відомого як конструкція на основі структури; фармацевтичні компанії придумують нові препарати, які вони, можливо, не виявили, наприклад, Xalkori Pfizer у лікуванні раку легенів.

· Витяг з Закону про реформу охорони здоров'я від 23 березня 2010 року. Забезпечує страхове покриття приблизно 33 мільйонам американців. Це прекрасний подарунок для аптечної промисловості.

· Є нові препарати для лікування раніше невиліковних захворювань і нових захворювань, наприклад, Віагра для чоловічого нещастя, Авастин для раку товстої кишки, Герцептин для раку молочної залози. Нові препарати дуже дорогі, наприклад, щорічна пропозиція Avastin коштує близько 55 000 доларів. Елі Ліллі продала Zyprex близько $ 4,8 млрд. У 2007 році для шизофренії, але більшість людей ніколи не чули про цей препарат.

· В даний час затверджені лікарські засоби для лікування нових захворювань, а отже, і збільшення їх продажів. Наприклад, Lyrica був спочатку призначений для лікування болю, викликаного пошкодженням нерва у людей з діабетом. Зараз вона схвалена FDA для лікування фіброміалгії, яка вражає 5,8 мільйонів американців на WebMD.

Великі досягнення в галузі генетики, біології та досліджень стовбурових клітин повинні створити новий клас препаратів для лікування діабету, хвороби Паркінсона та різних рідкісних генетичних розладів. Наприклад, новий препарат Ilaris від Novartis орієнтований на генетичні причини спадкового розладу, і тільки 7000 випадків відомі у всьому світі. Новартіс, однак, сподівається, що він поступово розширить свої препарати, щоб вдарити наркотики для більш поширених розладів, викликаних подібною генетикою.

· Технології та сучасне життя запроваджують та вимагають нових продуктів, наприклад набори для тестування на вагітність, Lamisil для більш сильних, більш виражених нігтів, Latisse для більш довгих та більш товстих вій, Propecia для випадіння волосся у чоловіків, Premarin до симптомів менопаузи, монітори діабету електронні зубні щітки, контактні лінзи, засоби для очищення лінз, таблетки для схуднення, вітаміни, протизаплідні таблетки, внутрішньоматкові пристрої, дієтичні добавки та таблетки для зниження рівня холестерину (американці витратили майже 26 мільярдів доларів США у 2006 році. , консалтингова компанія в Коннектикуті, яка контролює продаж лікарських засобів).

· Перш ніж клієнти зможуть отримати медичні прийоми або аптеки, вони повинні передати шоколад, газовані напої, цифрові камери, годинники, іграшки, ляльки, пиво та вино, косметику, відеоігри, квіти, аромати та вітальні листівки. Фармацевтичні магазини сподіваються, що ви скористаєтеся цілодобовою фотопослуги. У магазинах також є сезонні предмети, такі як костюми для Хеллоуїна та товари "Як бачимо на телебаченні", наприклад, Shamwow. В результаті, покупці купують більше, ніж їхні рецепти і ліки в цих аптеках. CVS повідомила, що 30% від загального обсягу продажів компанії у січні 2007 року припадає на продаж без аптеки. Вартість Walgreens становить 34% і 37% для Rite. Багато аптечних пунктів – це фактично магазини, особливо ті, які розташовані в житлових або сільських районах. Таким чином, Walgreens сподівається, що клієнти також будуть приймати WD-40 і викрутки у своїх магазинах замість Home Depot; Тайський рис з жасмину та рибний соус, щоб уникнути подорожі до супермаркетів Safeway або Kroger. Під час рецесії продаж цих нелекарських продуктів падає, тому що клієнти купують те, що їм потрібно, а не те, що вони хочуть. Walgreens намагається скоротити кількість товарів на 4 000. Вона також запроваджує власний приватний бренд, який має вищі прибутки.

· На ринку все більше і більше генеричних препаратів, оскільки багато незвичайно популярних брендів втрачають 20-річні патенти, такі як Lipitor (найпопулярніший у світі препарат для зниження рівня холестерину) у 2010 році, Віагра (ви знаєте, для чого вона використовується) у 2012 році Аптеки вважають за краще продавати генеричні препарати клієнтам за рахунок більш високих прибутків, ніж ліки.

· Багато людей залежні від знеболюючих, наприклад, Hydrokodon / Oxycodone. За даними DEA, у 2012 році 1,5 млн. Американських наркоманів кокаїну, але 7 млн. Залежних від рецептурних препаратів.

· Автор вважає, що принаймні 10% виданих рецептурних препаратів взагалі не використовуються і залишаються непрацездатними в лікарських кабінетах. Зрештою, вони закінчуються і викидаються.

3. Ці компанії підписують довгострокові договори оренди NNN, гарантовані їх корпоративними активами. Це означає, що інвестиції в базову нерухомість досить низькі, особливо для Walgreens з рейтингом S&P "A". Фактично ці властивості іноді називають інвестиційними властивостями. Коли аптечні мережі підписують договір оренди, вони сплачують орендну плату швидко і вчасно. Автору не відомі жодні властивості, передані в оренду одному з тих аптечних мереж, де орендарі не сплачували орендну плату. Навіть якщо магазини закриті через погані продажі (Walgreens закрив 119 магазинів у 2007 році), ці компанії можуть орендувати нерухомість іншим компаніям, наприклад, Advance Auto Parts, і продовжувати виплачувати орендну плату за основний лізинг.

• Типова оренда Walgreens складається з 20-25 років базового терміну плюс 8-10 п'ятирічних варіантів. У базовому періоді та варіантах у більшості договорів оренди не відбудеться збільшення орендної плати. Це головний недолік інвестування в Walgreens.

· Типова оренда CVS охоплює базовий період 20-25 років плюс 4-5 п'ятирічних варіантів. Орендна плата, як правило, є незмінною в початковий період, після чого відбувається підвищення орендної плати на 2,5% -10% у кожному п'ятирічному варіанті.

· Типова оренда Rite Aid складається з 20-25 років базового терміну плюс 4-8 п'ятирічних варіантів. Оренда часто має збільшення орендної плати кожні 5-10 років.

Інвестиційний ризик

Хоча в цілому аптечний бізнес нечутливий до спаду, ризик, пов'язаний з інвестицією, такий:

1) Основним недоліком інвестування в аптеки є невелике або нульове збільшення орендної плати протягом тривалого часу, наприклад, 20-50 років, особливо для Walgreens. Таким чином, орендна плата ефективно зменшується після врахування інфляції. Це одна з головних причин, чому ці властивості не приваблюють молодих інвесторів, особливо коли рівень капіталізації низький.

2) Три аптечні мережі тепер мають нового, потужного конкурента, Walmart. Walmart продає ліки, що відпускаються за рецептами, у більш ніж 4 000 магазинах Walmart, Sam & Club в 49 штатах. З 2012 року Walmart є третім за величиною роздрібним продажем ліків, який продає 17,4 мільярдів доларів за рецептом, безпосередньо перед Rite Aid, з 17,1 мільярда доларів США у продажу ліків, що відпускаються за рецептом. Гігантська роздрібна торгівля відома впровадженням у 2006 році широко розповсюдженої програми ліків, що відпускається за рецептом, вартістю $ 4, яка в даний час продає 350 генеричних препаратів для 30-денного постачання. Фактична кількість препаратів є меншою, оскільки ліки з різною силою вважаються різними препаратами. Наприклад, метформін 500 мг, 850 мг і 1000 мг вважають 3 лікарськими засобами. Walmart, ймовірно, заробляє дуже мало на цих наркотиків, якщо взагалі. Тим не менш, маркетингова кампанія – створена Біллом Саймоном, президентом і генеральним директором Walmart US, генерує велику публічність для Walmart. Walmart сподівається залучити клієнтів до своїх магазинів з іншими рецептами, де вона має вищі прибутки. У ненауковому дослідженні, що містить лише один рецепт Lyrica, автор знаходить найнижчу ціну в Costco, найвищу ціну в Walgreens і Walmart в середині. Інші ланцюги наркотиків намагаються протиставити Walmart різними способами. Тепер Target пропонує ті ж 350 генеричних препаратів за 4 долари за 30-денну доставку. У Walgreens є клуб з рецептурними препаратами з членським внеском, який пропонує 1400 загальних препаратів всього за $ 1 / тиждень. CVS стверджує, що буде відповідати всім конкурсним пропозиціям.

3) Головний діловий кореспондент Рік Ньюман з US World & News Report прогнозував, що Rite Aid може не вижити в 2009 році. Обряд Aid досі існує в 2012 році. Прогнози, схоже, зникнуть у 2012 році як Rite Aid, тому що вона змогла рефінансувати довгі строки боргу, а доходи від продажів зросли.

4) Ліки також продаються в тисячах супермаркетів, магазинів Target і складів Costco. Тим не менш, в цих магазинах або Walmart, немає перехідних вікон зручно падіння рецептів і забрати ліки. Клієнти не зможуть забрати свої рецепти на обід або після 19:00 у магазинах Target або супермаркетах. Вони повинні мати членство, щоб купувати ліки в Costco. Інші не можуть заповнити свої Walmart рецепти, тому що вони не хочуть втручатися в типових клієнтів Walmart, які мають нижчі доходи. І деякі з бебі-бумерів не хочуть, щоб їхні рецепти були заповнені в Target або Walmart, тому що немає ніяких зручних стільців, на які можна посидіти і чекати їхніх медикаментів.

5) Роздрібна торгівля лікарськими засобами певною мірою контролюється менеджерами з аптечних пільг (PBM). Клієнти, як правило, отримують страхування від медичних страхових компаній, наприклад, Blue Cross. Ці PBMs управляють вигодами від рецепту від імені страхових компаній. У 2012 році Walgreens втратив контракт на суму понад 5 мільярдів доларів від Express Scripts, головного PBM. Виручка Walgreen впала відразу в першому кварталі 2012 року, оскільки клієнти Express Scripts не можуть заповнити свої рецепти Walgreens. РВМ також використовуються у роздрібних цілях за допомогою замовлень поштою, які не вимагають оренди дорогих торгових площ. Порядок відправлення поштових відправлень в даний час охоплює більше 20% ринкової частки від загального доходу від рецептів. Якщо клієнти змінюють свої звички при придбанні рецептів на поштові замовлення (таких доказів не існує у 2012 році), це може мати негативний вплив на мережу аптек.

6) Багато договорів оренди в районах з ураганами і смерчами є орендою NNN, за винятком покрівлі та будівництва. Тому, якщо дах пошкоджений, вам доведеться покрити витрати.

7) Орендар може переїхати до нового місця по дорозі або з іншого боку вулиці, коли закінчиться термін дії договору оренди. Цей ризик є високим, коли нерухомість знаходиться в маленькому містечку, де є низький вхідний бар'єр, тобто багато вільних і розвиваються земель.

8) Орендар може попросити ліцензію на оренду, щоб поліпшити свій прибуток у важкі часи. Опція є вищою, якщо орендар є Rite Aid, і якщо магазин має низький дохід від продажу та / або вище, ніж ринкова рента.

9) Більше американців відходять від своїх рецептів, особливо найдорожчих брендів. Це може мати негативний вплив на доходи від продажу та прибутки аптек, і як наслідок може призвести до закриття аптек. Згідно з Wolters Kluwer Pharma Solution, компанією, що займається даними про охорону здоров'я, майже 1 з 10 нових рецептів для брендів ліків були залишені людьми з комерційними планами охорони здоров'я в 2010 році. Це на 88% більше, ніж 4 роки тому перед початком спаду , Ця тенденція частково обумовлена більш високою та вищою доплатою за фірмові препарати, оскільки роботодавці перераховують більше витрат на страхування своїм працівникам.

Серед трьох аптечних мереж Walgreens і в цілому аптеки CVS мають найкращі місця – на великих перехрестях, тоді як Rite Aid має менше, ніж преміальні місця. Walgreens прагне наймати тільки кращих випускників аптечних шкіл, тоді як Rite Aid вирішується з випускниками середньої школи, щоб заощадити на витратах. Якщо це можливо, всі аптечні мережі намагаються заповнити рецепти генеричними препаратами, які мають вищу прибутковість.

1) Walgreens: Компанія була заснована в 1901 році Чарльзом Уолгреном, старшим. в Чикаго. Хоча компанія існує вже більше 100 років, більшість магазинів лише 5-10 років. Це найкраще кероване підприємство серед трьох аптечних мереж, а також серед найбільш шанованих публічних компаній США. Компанією керують виконавці з перевіреними результатами і працюють найкращі випускники університетів. Завдяки прекрасній фінансовій силі – S & P A – і незамінним розміщенням премій, нерухомість з орендою від Walgreens отримує найвищу ціну за квадратний фут і / або найнижчий показник капіталізації серед 3 аптечних мереж. Крім того, Walgreens отримує орендну плату за квартиру або дуже низьку арендну плату за 20-60 років. Ставка капіталізації часто знаходиться в низькому діапазоні від 5% до 6,5% у 2012 році. Інвестори, які купують Walgreens, здаються більш зрілими, тобто ближче до пенсійного віку. Вони шукають безпечні інвестиції, де важливіше отримати чек про оренду, ніж отримати визнання. Вони часто порівнюють прибутки від інвестицій Walgreens з меншими прибутками від державних облігацій США або сертифікатів банківських депозитів. Walgreens відкрив багато нових магазинів у 2008 та 2009 роках, тому ви можете побачити багато нових магазинів Walgreens для продажу. Це уповільнить розширення у 2010 році та пізніше і зосередиться на реконструкції існуючих магазинів.

2) CVS Pharmacy: Корпорація CVS була заснована в 1963 році в Лоуеллі, штат Массачусетс, Стенлі Гольдштейн, Сідні Голдштейн та Ральф Хогланд. Назва CVS означає "Магазини споживчих цінностей". З 2009 року CVS має близько 6300 магазинів у США, головним чином через придбання. У 2004 році CVS купила 1200 аптек Eckerd, переважно в Техасі та Флориді. У 2006 році CVS купила 700 аптечних магазинів Savon і Osco, переважно в Південній Каліфорнії. У 2008 році CVS придбала 521 Longs Drugs у Каліфорнії, Гаваї, Неваді та Арізоні за 2,9 мільярда доларів. Купівля довгих наркотиків здається гарною, тому що CVS не має магазинів у Північній Каліфорнії та Арізоні. Крім того, в ціну включена також нерухомість. Caremark також був придбаний, один з найбільших PBM і назва корпорації було змінено на CVS Caremark. Коли CVS купила 1200 магазинів Eckerd, вона створила один ТОВ (Товариство з Обмеженою Відповідальністю), який був власником кожного магазину Eckerd. Кожен ТОВ підписує договір оренди з власником нерухомості. У разі дефолту власник може легально використовувати активи ТОВ, а не інші активи, що належать до CVS. Хоча власник втрачає гарантію безпеки від корпоративних активів CVS, автор не знає про будь-який інцидент, в якому CVS закриває магазин і не платить орендну плату.

3) Допомога обряду: Rite Aid була заснована Alex Grass (він тільки що помер 27 серпня 2009 року у віці 82 років) і відкрив свій перший магазин в 1962 році як "Thrif D Discount Center" в Скрентоні, штат Пенсільванія. Офіційно він був зареєстрований як корпорація Rite Aid і вступив на біржу в 1968 році. До того часу, коли Alex Grassstep став президентом і генеральним директором компанії в 1995 році, Rite Aid була найбільшою мережею аптек у країні за загальною кількістю магазинів і № 2 з точки зору доходу. Його син, Мартін Грас, прийшов до влади, але був знятий в 1999 році за надмірну плату за обряд допомоги в кінці 1990-х років. В даний час Rite Aid є найслабшою серед 3 аптечних мереж. У 2007 році Rite-Aid придбала близько 1850 року аптеки Brooks and Eckerd, головним чином вздовж східного узбережжя, щоб наздогнати Walgreens і CVS. У цьому процесі вона додала величезну довгострокову заборгованість і є найпоширенішою мережею аптек на основі ринкової вартості. Інтеграція Брукса та Екерда не йшла добре. Доходи від деяких з цих магазинів знизилися на 20% після зміни позначки на Rite Aid. У 2009 році Rite-Aid мала понад 4 900 магазинів і більше 26 млрд. Дол. Дані в 2010 році скоротилися до 4780 магазинів та 25,53 млрд. Доларів доходів. 21 січня 2009 року Служба Moody's Investor Services знизила допомогу Rite Aid з "Caa1" на "Caa2", що на 8 градусів нижче інвестиційного рівня. Обидві оцінки є "сміттєвими", що свідчить про дуже високий кредитний ризик. Rite Aid зв'язався з кількома власниками в 2009 році, намагаючись отримати ліцензію на оренду для поліпшення фінансового результату. У червні 2009 року Rite Aid успішно завершила рефінансування боргу в розмірі 1,9 мільярда доларів США. У 2012 році Rite Aid використовує проблему контракту Walgreens з Express Scripts. У січні, лютому та березні 2012 року обсяг продажів у цьому ж магазині збільшився відповідно на 2,2%, 3,2% і 3,6% відповідно. Обряд Aid все ще втрачає гроші у 2012 фінансовому році, який закінчився 3 березня 2012 року. Однак у 2012 році він втратив менше, $ 0,43 за акцію, порівняно з 0,64 $ за акцію в 2011 фінансовому році. перспективи у 2013 фінансовому році.

Речі, які слід враховувати при інвестуванні в аптеку

Якщо ви зацікавлені в інвестуванні в нерухомість, орендовану аптечними мережами, розглянемо деякі речі.

1. Якщо ви хочете інвестувати з низьким ризиком, перейдіть до Walgreens. У стабільних або зростаючих районах ступінь безпеки однаковий, незалежно від того, чи знаходиться цей об'єкт у Каліфорнії, де ви отримуєте 5,5% ліміту, або в Техасі, де ви можете отримати 6,5% ліміту. Таким чином, немає істотної переваги в інвестуванні в нерухомість в Каліфорнії, оскільки вартість нерухомості грунтується насамперед на рівні капіталізації. У 2012 році ставка капіталізації, запропонована для Walgreens, здається, знижується з 7,5% -8,4% у 2009 році до 5,5% -6,5% для нових магазинів.

2. Якщо ви хочете взяти на себе більший ризик, йдіть за допомогою Rite-Aid. Деякі нерухомості за межами Каліфорнії можуть запропонувати до 9% ставки в 2012 році. Проте, серед 3 наркологічних мереж, Rite Aid має 10,5% шансів на крах у 2010 році. Якщо банкрутство оголошено, Rite Aid має можливість вибору і вибору місця для відкриття, а також місць, де оренду слід припинити. Щоб звести до мінімуму ризик закриття магазину, виберіть місце з високим рівнем продажів і низьким рівнем орендної плати.

3. Важливим фактором має бути фінансування. Хоча гранична ставка нижча для Walgreens, ніж Rite Aid, ви зможете отримати найкращі тарифи та умови для Walgreens.

4. Якщо ви не є консервативним інвестором або не ризикуєте, ви можете розглянути аптеку CVS. Він має кредитний рейтинг BBB + S&P. Ставка капіталізації вище, ніж Walgreens, але нижче, ніж Rite Aid. Деякі договори оренди можуть запропонувати кращу плату за оренду. З іншого боку, деякі лізинг CVS, особливо у випадку нерухомості в районах ураганів, наприклад, у Флориді, насправді не є орендою NNN, де власники несуть відповідальність за дах і структуру. Переконайтеся, що ви регулюєте рівень обмеження відповідно. У деяких місцях CVS є Minuteclinic на місці, де працюють зареєстровані медсестри. Оскільки ідея клініки була введена нещодавно, не зрозуміло, чи є клініка CVS позитивним чи негативним результатом у нижньому рядку магазину.

5. Усі 3 аптечні мережі мають подібні вимоги. Кожен бажає, щоб на ділянці площею 1,5-2 гектара площею 10 000 – 14 500 фунтів стерлінгів було дуже помітне, відокремлене прямокутне майно площею 10 000 – 14 500 фунтів стерлінгів. Всі вони вимагають, щоб у власність був прохід. Тому не варто купувати нерухоме майно, тобто не є незалежним, а власність – не перетинати вікна. Існує ймовірність, що ці аптеки не захочуть продовжувати оренду, якщо нерухомість не знаходиться в густонаселеному районі без вільних земельних ділянок поблизу. Крім того, якщо ви купуєте нерухомість, яка не відповідає новим вимогам, наприклад, подорожі, у вас можуть виникнути проблеми з отриманням фінансування, оскільки кредитори знають про ці вимоги.

6. Якщо аптека відкрита 24 години на добу, вона знаходиться в кращому місці. Аптечні мережі не відкривають магазин 24 години на добу, якщо місце розташування не приваблює клієнтів.

7. Багато об'єктів можуть мати відсоток від орендної плати, тобто орендодавець може отримати додаткову орендну плату, якщо річний дохід магазину перевищує певну вартість, наприклад, 5 мільйонів доларів США. Однак дохід, який використовується для розрахунку відсотка орендної плати, часто виключає довгий перелік сторінок, наприклад, вина та напоїв, тютюнових виробів, товарів, що продаються після 22.00, ліків, що сплачуються державними програмами. Виключені доходи від продажу можуть становити до 70% валового доходу магазину. У результаті автор побачив тільки 2 магазину, в яких орендодавець в змозі зібрати додатковий відсоток від орендної плати. Магазин з відсотковою орендою зобов'язаний повідомити власника про річний продаж. Як інвестор, ви хочете інвестувати кошти у великий обсяг продажів, наприклад, понад 500 доларів за квадратний фут на рік. Крім того, ви також хочете перевірити співвідношення орендної плати до доходу. Якщо кількість знаходиться між 2-4%, магазин, ймовірно, буде дуже прибутковим, тому ймовірність закриття магазину низька.

8. Не має значення, наскільки хорошими є орендарі, уникайте інвестування в падіння, наприклад, в районах Детройта та / або низьких доходів або малих міст з менш ніж 30 000 жителів в радіусі 5 миль. У маленькому містечку вона може бути єдиною аптекою в місті і отримує більшу частку ринку. Однак, якщо конкурент відкриває нове місце в районі, це може серйозно вплинути на дохід. Крім того, орендар завжди може переїхати в нове місце по дорозі після закінчення терміну оренди, тому що є низький бар'єр для входу в невелике місто. Ці властивості легко купити зараз, і важко продати їх пізніше. Коли кредитний ринок є жорстким, у вас можуть виникнути проблеми з пошуком кредитора для фінансування цих об'єктів.

9. Багато об'єктів нерухомості мають наявний кредит, який покупець повинен прийняти. Якщо у вас 1031 обмін, подумайте про покупку цього майна. Вимоги до запозичень позичальників повинні бути чітко зрозумілі, перш ніж йти далі. Якщо ви не даєте існуючий кредит (якщо припустити, що існуючий кредит набагато складніше, ніж отримати новий кредит), ви можете втратити 1031 час обміну, і вам доведеться заплатити прибуток.

10. За небагатьма винятками, аптечні мережі не є власниками магазинів, які займають з кількох причин. Ось лише деякі з них:

– Вони знають аптечний бізнес, але вони не знають нерухомості. Інвестори фондового ринку також не хочуть, щоб Walgreens став інвестиційною компанією на ринку нерухомості.

– Володіння нерухомістю вимагатиме від них погашення багатьох довгострокових боргів, що не є блискучою ідеєю для компанії, що котирується на фондовій біржі.

11. Близько 10% нерухомості, що продаються в аптеках і зазвичай в аптеках CVS, вимагають дуже малого капіталу для придбання, наприклад 10% від вартості покупки. Однак, ви повинні прийняти існуючий повністю амортизований кредит з нульовим грошовим потоком. Це означає, що вся оренда, яку сплачує орендар, повинна використовуватися для погашення кредиту. Ставка капіталізації може бути в межах 7-9%, а відсоткова ставка за кредитом може бути привабливою в діапазоні від 5,5% до 6%. Тому інвестор повертає позику протягом 10-20 років. Однак у вас немає позитивних грошових потоків. Для цього необхідно винайти зовнішні грошові кошти для сплати податку на прибуток від прибутку від оренди (різниця між процентною ставкою на орендну плату та іпотекою). Чим довше ви володієте власністю, тим більше грошей вам доведеться платити ззовні, тому що відсотки по іпотеці будуть меншими і меншими в кінці. Так хто ж буде купувати цей тип власності?

– інвестори, які мають значні збитки від інших інвестиційних властивостей. Купуючи нерухомість з нульовим грошовим потоком, вони можуть компенсувати дохід орендаря від аптек від втрат від інших інвестиційних об'єктів. Наприклад, власність має $ 105,000 в орендному доході на рік, а інвестор також має втрату в розмірі $ 100,000 від інших об'єктів нерухомості. Як наслідок, загальний оподатковуваний прибуток становить лише $ 5,000.

– Неінформовані інвестори, які не думають, що вони повинні збирати додаткові готівки для сплати податку на прибуток.

Вихід з коробки мислення

Якщо ви приділяєте занадто велику увагу рейтингу орендарів S&P, ви можете або взяти на себе великий ризик, або відмовитися від хороших можливостей.

Гарне розташування має бути ключем до прийняття рішення про те, в якій аптеці потрібно інвестувати. Часто кажуть, що бідний бізнес повинен добре працювати у відмінному місці, а кращий орендар зазнає невдачі в поганому місці. Магазин Walgreens закрився пізніше (так, Walgreens закрив 119 магазинів у 2007 році), все ще погана інвестиція, хоча Walgreens все ще платить оренду вчасно. Ви не хочете сліпо інвестувати в аптеку тільки тому, що будівля має знак Walgreens.

Жоден бізнес не є достатньо розумним, щоб закрити вигідне місце. Вам не потрібно дізнаватися про ракети, щоб зрозуміти, що фінансово слабка компанія, наприклад, Rite Aid, зробить все можливе, щоб зберегти життєздатне відкрите місце. З іншого боку, фінансова спроможність Walgreens потребуватиме обґрунтування для підтримки невигідного відкритого місця. Так як же визначити, чи є місце розташування аптеки прибутковим чи ні, якщо орендар не зобов'язаний розкривати свій звіт про прибутки і збитки? Відповідь: ви не можете. Тим не менш, ви можете вгадати догадки на основі валового річного доходу магазину, який часто повідомляється орендодавцю відповідно до відсоткового пункту в договорі оренди. З валовими доходами можна визначити коефіцієнт оренди до доходу. Чим нижче індекс, тим більше ймовірність того, що магазин вигідний. Наприклад, якщо річна база орендної плати становить 250 000 доларів, а валовий дохід магазину становить 5 мільйонів доларів, то співвідношення орендної плати до доходу становить 5%. Zasadą jest, że trudno jest osiągnąć zysk, jeśli ten stosunek jest większy niż 8%. Więc jeśli widzisz Rite Aid z 3% współczynnikiem czynszu do dochodu, to wiesz, że jest to prawdopodobnie bardzo dochodowa lokalizacja. Jeśli Rite Aid ogłosi upadłość, utrzyma tę lokalizację otwartą i będzie nadal płacić czynsz. Jeśli widzisz aptekę Rite Aid z 3-procentowym wskaźnikiem czynszu do dochodu, oferującym 10-procentowy limit, są szanse, że jest to inwestycja o niskim ryzyku i dobrym zysku, a najemca najprawdopodobniej odnowi umowę najmu. Słabość gwarancji korporacyjnej od Rite Aid prawdopodobnie nie jest tak krytyczna, a ryzyko posiadania Rite Aid jako najemcy nie jest tak znaczące.

Sklepy farmaceutyczne z nowymi 25-letnimi umowami najmu sprzedają się po niższej cenie, np. 6-7% limitu dla nowych sklepów wobec 8,0-8,5% limitu dla ustalonych lokalizacji z pozostałymi 5-10 lat na leasingu. Dzieje się tak, ponieważ inwestorzy obawiają się, że najemcy nie mogą odnowić umów najmu. Niestety, kredytodawcy mają ten sam strach! W rezultacie wielu kredytodawców nie będzie finansować aptek, pozostawiając 2-3 lata na leasingu. Fakt, że drogerie z nowymi leasingami mają wyższą cenę, oznacza, że mają potencjał 20% amortyzacji (kupowanie nowych po 6% limitu i sprzedaż po 7,5% limitu, gdy leasing ma 8 lat). Niektórzy inwestorzy nie będą rozważać inwestycji w drogerie z 5-10 latami pozostającymi w leasingu. Mogą po prostu zignorować fakt, że istniejące sklepy mogą znajdować się w niezastąpionych lokalizacjach o bardzo dużej sprzedaży. Najemcy po prostu nie mają innego wyboru niż odnowienie umowy najmu.