Ранчо Ladera Mello Roos
Є багато неправильних уявлень про Мелло-Роузу на ранчо Ладера. Простіше кажучи, Mello-Roos – це спеціальна оцінка податку на майно, що стягується з нерухомості Ladera Ranch (та інших міст) у визначеному районі. Ці райони Лалло-ранчо Мелло-Роос створені для залучення коштів шляхом продажу облігацій для фінансування покращення інфраструктури для цієї спільноти. Ці покращення інфраструктури можуть включати системи дренажу, очищення стічних вод, лінії водопостачання, нові вулиці, нові парки, модернізовані лінії електропередач і т.д.
Мотивація до створення податку на Мелло-Роо почалася в 1978 році. З прийняттям пропозиції 13. Підпільник 13 обмежив можливості місцевих органів влади сплачувати капітальні послуги та послуги за рахунок збільшення податків на нерухомість. У 1982 році сенатор Генрі Мелло і член з'їзду Майк Роос пройшов службу громадських служб (тепер Мелло-Роос), щоб дозволити місцевим органам влади отримати необхідні кошти, а перший район Мелло-Роос був заснований в 1986 році. на ранчо Ладера Мелло-Роос:
Яка загальна ставка податку на ранчо "Ладера", включаючи Мелло Роос?
Коли будинки були побудовані вперше, Ladera Ranch Mello-Roos податок плюс опора 13 базовий податок був навколо 2.0%. Основний податок на нерухомість Prop 13 становить близько 1,1% від ціни закупівлі, а частина податку Mello-Roos – близько 0,9%. Важлива відмінність полягає в тому, що податок на опору 13 базується на ціні продажу, тому коли ваш будинок цінується і продається, новий покупець повинен сплатити більш високий податок на нерухомість. Однак податок Мелло-Роо не базується на ціні продажу і залишається в основному стабільним навіть після років визнання. Завдяки великому визнанню Ladera Ranch зазнав з першого будівництва будинків, Prop 13 оподатковується налагоджений догори 1.1% від ціни покупки, в той час, як Mello-Roos звичайно залишається у навколо 2.000 USD / рік. Таким чином, сьогодні загальний податок на нерухомість становить близько 1,5% для житла на суму 800 000 доларів США.
B.- Як ви оцінюєте Mello-Roos, коли ви купуєте будинок Ladera Ranch?
Протягом строку депозиту Продавець зобов'язаний отримати звіт, який вказує у письмовій формі точну суму податку Mello-Roos. Перед тим, як подати заявку, ви також можете оцінити, що Мелло-Роос дещо відрізняється від спільноти до спільноти, або навіть від багатьох інших. Ви берете від платника податків щорічну суму податку і віднімаєте з цієї суми 1,1% податку на прибуток. Решта є розумною оцінкою щорічного Mello-Roos плати за цей будинок.
C.- Чи можу я вирахувати свій податок на доходи від податку на прибуток «Лалло-ранчо Мелло-Роос»?
За даними деяких податкових бухгалтерів, податок Мелло-Роос не підлягає оподаткуванню. З іншого боку, я знаю домовласників на ранчо "Ладера", які оподатковували податок на прибуток Мелло-Рооса. Рекомендується проконсультуватися з податковим консультантом і прийняти власне рішення з цього питання.
D.- Як і коли я повинен платити Ladera Ranch Mello-Roos Tax?
Податок на Мелло-Роос включений до регулярного податкового рахунку Prop 13, який стягується два рази на рік 1 лютого та 1 листопада.
Е.- Як довго буде стягуватись податок Lader Ranch Mello-Roos?
Рейтинг Mello-Roos написаний приблизно за 15 до 25 років, залежно від району муніципального господарства. Багато округів мають право відновити податок на Мелло-Роос, якщо це необхідно, тому не варто вважати, що цей податок зникне під час володіння.
F.- Як я можу порівняти вартість будинку з Мелло-Роосом без будинку?
Наприклад, припустимо, ви думаєте про покупку будинку в ранчо Ladera з щорічною виплатою Mello-Roos близько $ 1800 або, можливо, покупкою будинку в Laguna Niguel без Mello-Roos. Щоб порівняти значення цих двох будинків, використовуйте щорічний платіж Mello-Roos на суму 1 800 доларів США, поділіть на 12 на щомісячний платіж у розмірі 150 доларів. Платіж у розмірі 150 доларів США на місяць приблизно дорівнює сумі 25 000 доларів США за сьогоднішніми процентними ставками. Ось чому будинок у Ladera Ranch коштує $ 25,000 більше, ніж будинок, який Ви розглядаєте в Laguna Niguel. Якщо будинок Lader Ranch є навіть більше бажаний для 25.000 долларов США вище ніж будинок Laguna Niguel, купуєте це, якщо не, купуєте домашній у Laguna Niguel.