Нью-Йорк тягне вас назад

Володіння будинком є ​​відносно рідкісним і своєрідним в Нью-Йорку. У країні, яка складається переважно з домовласників, виділяється місто: понад дві третини її будинків складаються з тих, хто орендує свої квартири замість своїх.

Відмінності не обмежуються показниками власності. Як і вся Америка, Нью-Йорк має власні будинки з однією сім'єю та терасові будинки. Вона також має кондомініум, де приватні особи мають власні квартири, а спільні приміщення спільні. Однак у решті частини країни житлові ресурси Нью-Йорка включають також кооперативи.

Кооператив технічно покупець не має ніякої нерухомості взагалі. Кооператив, який майже завжди є квартирою, складається з акцій компанії, яка володіє житловою будівлею, у поєднанні з "зарезервованим договором оренди", що дозволяє власнику жити на невизначений термін, за умови, що власник поважає умови співпраці. правила оп.

У багатьох частинах Америки принципи, які жителі Нью-Йорка сприймають як частину життя у великому місті, вважатимуться майже нестерпно інвазивними. Не можна купувати або продавати кооперативну квартиру без згоди ради директорів кооперативу, який часто припиняє схвалення і не зобов'язаний давати причини. Під час житлової кризи деякі кооперативи мали неформальну політику блокування продажів, оскільки вважали, що ціни були занадто низькими; Члени правління, які сплачували більш високі ціни в роки буму, не хотіли визнати, що вартість власного будинку впала. Коли співпраця схвалює продаж, вона часто знижує частину надходжень через "відшкодування податків", що накладається на операцію.

Багато кооперативних платформ обмежують обсяг фінансування, який може використати покупець. Деякі, особливо в найскладніших будівлях на Манхеттені, дозволяють тільки готівкові операції. Деякі кооперативи припускають, що знамениті покупці можуть принести; інші ненавидять папарацці і глядачів, яких вони можуть залучити.

Можна було б думати, що місто змусить власників кооперативу зробити перерву, враховуючи всі неприємності, які супроводжують цю своєрідну нью-йоркську установу. Але ви помиляєтеся. Фактично, система податків на державну власність у Нью-Йорку карає власників кооперативів та житлових громад. Їхня власність оподатковується значно більшою ринковою вартістю, ніж приватна власність. (У більшості штатів ставки податків ґрунтуються безпосередньо на справедливій ринковій вартості, з потенційними відмінностями в ставках залежно від того, чи є майно основним місцем проживання, другим будинком або іншим видом нерухомості.) Система Нью-Йорка – відповідно до власного опису – візантійська, фрагментарний і неефективний, а також один з найдорожчих в Америці. (1))

Протягом останніх 15 років держава надала допомогу власникам кооперативів і мешканцям, як у місті, так і в передмістях, де зосереджена більшість житлового будівництва багатоквартирного Нью-Йорка. Полегшення прийшло у вигляді податкового кредиту, який безпосередньо скоротив податкові рахунки більшості власників квартир. Власники кооперативів могли отримувати вигоди лише опосередковано, оскільки податки на нерухомість у кооперативах оплачуються кооперативною корпорацією, а не власниками одиниць. Більшість кооперативів ховали гроші на допомогу, але, оскільки скорочення допомогло покрити витрати на утримання будівель, власники продовжували отримувати вигоду.

Однак зараз держава посилює критерії прийнятності для зменшення викидів таким чином, що, ймовірно, обдурить багатьох невмілих власників, щоб сплатити державні та муніципальні податки на прибуток, які будуть коштувати набагато більше, ніж скорочення.

З іншого боку, нові правила, ймовірно, означатимуть більше інтересів нью-йоркських юристів. Враховуючи те, як працює законодавчий орган у Нью-Йорку – агресивно прагнучи досягти максимального доходу, і в той же час вивільняє послуги з добре пов'язаних груп інтересів – ці побічні продукти реформ зменшення, ймовірно, не випадкові.

Як повідомляє New York Times, уряд Ендрю Куомо у цьому році підписав законодавство, яке обмежить обмеження кооперативу та квартири для власників, які заявляють, що особи є основним місцем проживання. (2) Якщо у вас є квартира кооперативу в Манхеттені, наприклад, як другий будинок, ви будете платити більш високу ставку податку, ніж якщо б ви мали приватний будинок рівної вартості в Рівердейлі або Ямайці. Ці незалежні будинки не повинні бути базовими резиденціями для отримання переважного податкового режиму.

Наявність кооперативу або квартири через трест або товариство з обмеженою відповідальністю також не претендує, хоча місто може включати знижки для трастів, чиї бенефіціари можуть показати, що вони користуються будинком як основне місце проживання.

Багато домовласників можуть виявити, що заповнення форми або здійснення телефонного дзвінка – це невелика ціна для сплати податкових пільг, які можуть коштувати кілька тисяч доларів на рік. Я переконаний, що багато хто пошкодує.

Зменшення податку на нерухомість може бути змінено або припинено в будь-який час. Відповідно до суворої дохідної політики Нью-Йорка, членство в високорентабельному "резидентному" клубі в Нью-Йорку дуже важко подати у відставку. Ви можете спробувати вийти, але вони вас тягнуть.

Припустимо, у вас є будинок у Коннектикуті і квартира на Манхеттені. Якщо ви оголосите свою квартиру своїм основним місцем проживання, штат Нью-Йорк і Нью-Йорк визнають вас резидентом, і ви будете платити податок на прибуток за весь ваш дохід. Якщо ви все ще проводите більшість ночей у штаті Коннектикут, ця держава буде ставитися до вас як до мешканця. Найбільше, кожна держава надасть вам кредит на податки, сплачені на заробіток, отриманий у другому, але всі ваші інвестиційні доходи будуть оподатковуватись як державою, так і містом.

Це стає гірше. Припустимо, ви переїдете до Флориди, продаючи будинок у Коннектикуті, але зупиняючи свою квартиру в Нью-Йорку. Можливо, ви витрачаєте більшу частину свого часу на роботу в новому будинку у Флориді, і лише іноді приїжджаєте на Манхеттен для зустрічей або для друзів. Держава, яка вже оголосила Нью-Йорк резидентом, Empire State буде продовжувати ставитися до вас як до резидента, навіть якщо ви будете там лише кілька днів на рік. Система державного податкового врегулювання сильно спотворена на користь збирача податків. Єдиним надійним способом позбутися цього жителя Нью-Йорка буде позбавлення квартири в Нью-Йорку.

Наявність кондомініуму від свого імені гарантує, що ваша власність повинна пройти процес успадкування в Нью-Йорку. Ваша воля стає частиною публічного запису. Багато власників нерухомості вкладають свої частки в цільові фонди або в товариства з обмеженою відповідальністю, щоб уникнути витрат і впливу суспільства на падіння. Нові правила щодо зменшення податку на нерухомість приваблюють деяких небажаних власників до системи спадкування в Нью-Йорку. Більше того, володіння майном безпосередньо всмоктує незалежних власників у систему оподаткування нерухомості Нью-Йорка.

Чи потрібно вводити полегшення відповідно до нових правил? Звичайно, якщо ви пофарбовані в шерсть з нью-йоркцем, який ніколи не міг собі уявити життя в іншому місці. У такому випадку візьміть те, що дає вам право.

Всі інші: будьте обережні. Можливо, у роті ви не захочете виглядати як подарунок коня, але якщо кінь зроблений з дерева, а хтось залишає його поза дверима вашого замку, подумайте, перш ніж покласти його всередину.

джерела:

1) Податковий і Державний департамент штату Нью-Йорк "Система оподаткування нерухомості в Нью-Йорку"

2) The New York Times, "Податкові зміни впливають на багатьох приватних власників"