Нерухомість і АМТ: Оренда або інвестиційна нерухомість

Альтернативний мінімальний податок є дуже важливим фактором для платників податків, які володіють власністю, оскільки майже кожна податкова норма, що застосовується до нерухомості, відрізняється у випадку AMT, ніж у випадку звичайного податку. Ця стаття про нерухомість і AMT буде розглядати ситуації, в яких людина зберігає нерухомість як інвестицію, як правило, як орендовану нерухомість. Відмінності в оподаткуванні між фіксованим податком і AMT можуть бути значними.

Процентні витрати

Відсотки, сплачені за іпотеку, взяті на придбання нерухомості, повністю вираховуються, як у випадку звичайного податку, так і альтернативного мінімального податку. На відміну від перерахованих вище відрахувань, які передбачають податкові пільги для особистих витрат, податкове законодавство загалом допускає всі відрахування, які сплачує платник податків, як частину доходу від бізнесу. Отже, обмеження, про які йдеться в попередній статті про відсотки за іпотекою на дому, не застосовуються.

Однак, якщо капітал в орендованому майні використовується як застава для додаткового кредиту – наприклад, друга іпотека – платник податків повинен перевірити, як надходження від цього кредиту використовуються для визначення відрахування відсотків. Наприклад, якщо ваш дохід використовується для автокредитування або для фінансування освіти вашої дитини, інтерес є невід'ємним особистим інтересом. Якщо доходи використовуються для поліпшення орендної нерухомості, відсотки віднімаються.

Пропозиція – найкраще, щоб платники податків зберігали індивідуальні позики в ізоляції від бізнес-кредитів. Поєднання цих двох завдань створює проблеми, пов'язані з документами і може призвести до спорів з IRS.

Податки на нерухомість

Податки на нерухомість, сплачені за оренду або інвестиційну нерухомість, допускаються в повному обсязі як за звичайний податок, так і за альтернативний мінімальний податок.

Ідея планування – якщо ви в змозі сплатити податок на нерухомість цього року або наступного року, сплатите його протягом року, коли ви отримаєте достатній дохід від власності, щоб не генерувати лізингові втрати. Ця стратегія може допомогти уникнути пасивних обмежень на втрату діяльності, описаних нижче.

Приклад – рахунки за нерухомість Флориди відправляються поштою в жовтні і підлягають сплаті за наступним дисконтом: листопад – 4%, грудень – 3%, січень – 2%, лютий – 1%. Якщо у вас є збиток від нерухомості в 2010 році, але ви очікуєте отримати дохід у 2011 році, не відшкодовуйте свій рахунок в листопаді або грудні – відставка з цієї невеликої знижки може допомогти уникнути правил пом'якшення втрат.

амортизація

Амортизація допускається для нерухомості для інвестицій. Частина витрат на одну землю не підлягає амортизації, але у випадку самої будівлі та меблів, побутової техніки, накладок тощо.

Нерухомість (це юридичне визначення будинку або іншого будинку), призначена для оренди / інвестицій, вона може бути амортизована тільки для цілей, пов'язаних з регулярним податком, використовуючи метод "прямої лінії", на період використання 27,5 років. Таким чином, майно у розмірі 275 тисяч доларів, що виділяється на будівлю, буде амортизовано у розмірі 10 000 доларів США на рік.

Особисте майно (це юридичне визначення таких речей, як меблі, побутова техніка, підлогові покриття тощо), яке може бути амортизовано для цілей оподаткування за «прискореним» методом через 5 років. Прискорений метод дозволяє збільшити вирахування амортизації в перші роки, визнаючи моральне старіння або зменшення вартості, яке можна побачити в новому об'єкті (автомобілі – хороший приклад).

Однак для цілей AMT особисте майно може бути амортизовано лише за допомогою прямолінійного методу. Таким чином, позиція AMT буде генеруватися в перші роки, якщо використовується прискорений метод.

Ідея планування – у випадку особистої власності розглянемо вибір лінійного методу для цілей оподаткування. Незважаючи на відмову від невеликих податкових пільг з більшою амортизацією в перші роки, це може означати уникнення сплати AMT.

Правила активного / пасивного інвестування та правила "ризику"

Платники податків, які не є «активними» в управлінні інвестиційною власністю, не можуть використовувати збитки від оренди майна для компенсації інших доходів, таких як заробітна плата, дивіденди, відсотки, прибуток від капіталу тощо. де платник податку продає нерухомість або генерує пасивний дохід від цього чи інших пасивних інвестиційних джерел.

Заплановані правила так само відмовляються використовувати ці види збитків у тій мірі, в якій платник податків придбав інвестиції за допомогою залучених коштів і не несе особистої відповідальності за борг.

Ідея для планування

Якщо ці обмеження застосовуються, враховуйте згадані вище ідеї планування, щоб мінімізувати збитки, що генеруються щороку. У будь-якому випадку, вони не роблять вам нічого хорошого.

Продаж нерухомості

Деякі різні проблеми, пов'язані з AMT, можуть виникнути у зв'язку з продажем нерухомості в оренду / нерухомість. Одним з них є те, що прибуток або збиток може бути різним для AMT, ніж для цілей оподаткування. Це може бути результатом застосування різних методів амортизації. Наприклад, якщо персональна власність амортизувалася за допомогою прискореного методу для цілей оподаткування, то база в цій власності при розрахунку прибутку або збитку від продажів була б іншою, тому що для альтернативного мінімального податку повинен використовуватися прямолінійний метод.

Прибуток від реалізації інвестиційної нерухомості зазвичай є прибутком від капіталу, хоча деякі з них можуть розглядатися як звичайні доходи в залежності від методу прискореної амортизації. Приріст капіталу сам по собі не є позицією AMT, але може призвести до сплати AMT. Це пов'язано з тим, що сума звільнення AMT поступово скасовується для платників податків на певних рівнях доходу, тому цей додатковий дохід може призвести до зменшення звільнення, що, у свою чергу, збільшує оподатковуваний дохід для альтернативного мінімального податку.