Для продажу власником: Лістинг MLS є ризикованим

15.02.2019 admin

З 2013 року спостерігається збільшення кількості продавців передпродажної нерухомості та їх включення до переліку послуг MLS (Multiple Listing Services). Core Logic повідомила, що в 2013 році 53% операцій з нерухомістю в США не були в списку MLS. Більшість продавців не мають ліцензії на нерухомість і не можуть використовувати MLS – стандартний аукціонний сайт для ліцензованого агента з нерухомості. Хоча агенти покупців з радістю працюють з аукціонами «Продаж власниками» (FSBO), вони не можуть надати продавцю жодних порад або доступу до маркетингу.

Продавці, які хочуть перерахувати FSBO, можуть втратити десятки тисяч доларів у реальній ринковій вартості нерухомості, особливо якщо вони обміняють нерухомість без поточної оцінки або поточних маркетингових досліджень. Часто продавець випускає список FSBO на основі ціни продажу сусіда, яка може бути або не бути найкращим вибором для порівнянної нерухомості. Місцевий агент з нерухомості постійно обмінюється нерухомістю у своєму регіональному торговому районі і найкраще підходить для порівняння ринку в сусідніх районах. Пам'ятайте, що нарахування податків, хоча і є доступними, не є найкращим інструментом для оцінки реальної ринкової вартості нерухомості в будь-який момент часу.

Одним з нюансів продажу FSBO, який повинен дати трейдерам перерву, є той факт, що досвідчений агент покупця може мати перевагу в операції з нерухомістю FSBO. Чому? Продавець може не бути знайомим з державними нормативними актами та кодексами опіки та / або наслідками договорів, що виникають під час переговорів. Навіть з адвокатом з нерухомим майном, кінцевий дохід від продажу нерухомості FSBO може підтримуватися з різних питань. Досвідчені адвокати знають, як швидко обійти ці блокпости та зберегти угоди про власність на правильному шляху.

FSBO не дорівнює рекламному потенціалу REALTOR

Робота з професійним REALTOR стоїть комісією в цих умовах. FSBO має обмежені маркетингові можливості і все частіше базується на сайтах нерухомості, таких як Zillow.com. З досвідченим агентом, проникнення реклами нерухомості набагато більше. Наприклад, я розмістив свою нерухомість на продаж у Вільямсбурзі, штат Вірджинія, на чотирьох веб-сайтах MLS. Це дає моїм продавцям і великій зоні покриття, так що інші агенти можуть переглядати аукціон і покупці на MLS також можуть бачити його. Мої списки MLS також перевидані на сайті Realtor.com, який належить Національній асоціації ріелторів, а також є відомим веб-сайтом у галузі.

Мій брокер, Coldwell Banker Traditions, також має механізм лістингу на своєму місцевому сайті, де мої клієнтські властивості чітко видно. Не всі властивості REALTORS обмінюються ними в Інтернеті, тому зверніться до окремих агентів з нерухомості та запитайте їх про конкретні відомості про оголошення, що доставляються до списку клієнтів через MLS та інші події в мережі.

Існують також інші недоліки, пов'язані з відображенням властивостей без агента. Якщо власник пропустить показ у потенційного покупця, він може пропустити можливість повністю продати нерухомість. Для продажу нерухомості на моїй території, в південно-східній Вірджинії, власник не може використовувати юридичні форми, створені Асоціацією ріелтерів Вірджинії (VAR), якщо вони не мають ліцензії. Форми нерухомості формально захищені авторським правом VAR і схвалені для використання лише членами. Це ставить продавця в іншу несприятливу ситуацію в угоді. Необхідність відновлення правових форм є не лише трудомісткою, а й збільшенням витрат для представника.

На додаток до деяких з більш очевидних переваг лістингу на ліцензованого агента з нерухомості, є також поширене нерозуміння, що використання адвоката нерухомості заощадить вам гроші, а не платників. комісії. Продавець все ще зобов'язаний сплатити комісійні від покупця (змінні відповідно до статусу та типу операції з нерухомістю). Всі контракти з продажу FSBO повинні бути створені та доопрацьовані юристом. Процес продажу вимагає від покупця прочитати контракт і внести зміни. Адвокат правильно виправляє договір і подається під час закриття. Адвокати у Вірджинії стягують набагато більше, щоб створити оригінальний контракт (на мій досвід), ніж комісія від продавця – у більшості випадків. Продавці, які бажають це зробити особисто, повинні серйозно подумати, що адвокатські збори можуть бути більш дорогими та дуже збитковими, залежно від кількості необхідних правових форм, тривалості переговорів та додаткових договірних вимог.

Реселери повинні відмовитися від FSBO і стати розумними на ринку нерухомості, який, безумовно, рухається в багатьох регіонах США. Ціни на ринках у 2014 році зростають, а запаси на багатьох ринках низькі. Тому продавці повинні мати експертні консультації щодо оцінки нерухомості за поточною ринковою вартістю – більше, ніж будь-коли. На додаток до потенційної втрати прибутків від продажу житла, продавець може легко зіткнутися з юридичними та контрактними проблемами, які не можуть бути вирішені швидко. Що ще гірше, ці випадки можуть бути встановлені занадто пізно, щоб мати обмеження в часі на певні позики, такі як FHA та USDA. Якщо продавець не знає, що вони роблять, а часові рамки не враховуються, це може призвести до втрати покупцем кредиту. У свою чергу, майно втрачає хорошого покупця і цінний час на ринку.

Будьте розумними і не залучайтеся до ризикованого бізнесу – обмінюйтеся майном з MLS або без ліцензованого агента. Краще всього представляти ліцензованого агента з різних причин. Основними причинами є: продавець отримає експертні консультації, вони, швидше за все, продадуть майно раніше, а майно займе справедливу ринкову ціну. Скажімо "ні" FSBO. Замість цього знайдіть талановитого фахівця з нерухомості у вашому регіоні.