Контроль сайту для автосалонів у 21 столітті

Ця стаття є першою в трилогії статей про контроль сайту.

Розуміння перевірок на місці, яке іноді називають "точкою захисту", важливо у відношенні до цільового використання майна дилером і стає надзвичайно важливим, якщо виявиться, що дилерська діяльність не була успішною. [A “point” is a location where a manufacturer or distributor (hereinafter referred to jointly as “manufacturer” or “factory”) either has or wants a dealership.]

Як пояснено нижче, існує багато форм контролю сайту. Проте існує відмінність між контролем на ділянці, оскільки він застосовується до некомерційної нерухомості та контролю за площею для нових автосалонів. Через багато форм і відмінність по відношенню до автосалонів, було б помилкою узагальнити те, що контроль над областю як такий хороший або поганий. Кожен випадок повинен бути оцінений окремо.

Право на першу відмову майже завжди пригнічує здатність поміщика продавати нерухомість. Згідно з теорією, потенційний зовнішній покупець не буде так готовий витрачати час, гроші та енергію, необхідні для участі в торгах на майно, знаючи, що орендар має право прийняти пропозицію та отримати вигоду від третьої сторони. Дослідження і переговори, коли учасник торгів використовує цей варіант.

У разі продажу автосалону, це твердження рідко буває вірним.

рівень техніки

Хоча інспекції на місці існували протягом десятиліть, різке зростання цін на нерухомість у 1970-х і 1980-х рр .. Багато продавців столичних міст продавали свої пристрої для того, що здавалося астрономічним на той час. Властивості, які покупці купили або побудували за кілька сотень тисяч доларів у 40-х, 50-х і 60-х роках, продавалися до кінця 1970-х років для мільйонів.

Зі збільшенням цін на нерухомість витрати на заміну пристроїв і виробників ускладнили для дилерів інвестиції в багато з цих районів.

В результаті до середини 1980-х років вперше почали з'являтися перевірки позицій у договорах про продаж та обслуговування.

Для короткого часу у 1980е, там був конфлікт між дилерами та Chrysler Realty Corporation (Realty) коли Chrysler проданий Realty до незалежної, не-автомобільної компанії ABKO.

Ситуація в 1980-х роках була аномалією, і з того часу, як Chrysler купив її від ABKO Realty, всі фабрики належали фабрикам, мета яких – підтримати дилерів.

У середині 1980-х років, коли кілька заводів почали враховувати права першої відмови в обслуговуванні та контрактах на продаж, більшість людей думають, що обмеження вплинуть на ціну продажу салонів та їх об'єктів завдяки охолодженню перспектив і зниження пропозицій.

У дев'яностих роках угоди про продаж і обслуговування кожного виробника містили право першої відмови, і до кінця століття ніхто не думав про це.

До 2000 року торговці виявили, що право виробника на перші відмови не мало ніякого впливу на ціну дилера або його обладнання.

Протягом останніх 20 років ми ніколи не бачили і не чули про випадок, коли продавець був проданий, а продавець отримав менше блакитного неба через інспекцію на місці, або закупівельна ціна об'єкта була знижена через перевірки на місці.

Навіть у тих випадках, коли фабрики використовували цей варіант, ми ніколи не чули про той випадок, коли існувала "знижена ціна" через право першого відмови.

Взагалі, фабрика справляється добре і дає діючий контракт своєму дилеру, а новий продавець сплачує повну роздрібну торгівлю для бізнесу і нерухомості.

Нижче наводиться приклад формулювання у угоді про продаж і обслуговування Mercedes-Benz у США:

IX. Переклади

B. ПРАВО З ПЕРШИХ ВІДМОВОК І ВАРІАНТІВ КУПІВЛІ

1. Надані права

Якщо пропозиція продати основні активи або передати основну частку у Krupierze дилером буде передана дилером до MBUSA, або у разі смерті власника більшості Дилер, MBUSA має право на перший відмовитися або вибір опції таких активів або майна, включаючи всі відсотки за оренду або нерухомість, Виконання MBUSA права або опціону відповідно до цього розділу IX.B замінює право Krupiera на передачу своєї частки або власності дилеру. Право або опція MBUSA може бути передана будь-якій третій стороні, і MBUSA гарантує повну оплату Дилеру ціни придбання таким правопорушником. [Emphasis added.]

….

4. Опція покупки

У разі смерті Більшості Власника або якщо Дистриб'ютор подає пропозицію, яку MBUSA вважає не діючою добросовісно або добросовісно, ​​MBUSA має можливість придбати основні дилерські активи, що використовуються в Дилерських Операціях, включаючи нерухомість та орендуа також скасувати цю Угоду та права, надані Дилеру згідно з цією Угодою. Викупна ціна дилерських активів буде визначена добросовісно шляхом переговорів між сторонами. [Emphasis added.]

Нижче наведено приклад формулювання, що міститься в Угоді про продаж та обслуговування General Motors:

12.3 Право відмовитися від першої покупки

12.3.1 Створення та охоплення

Якщо Дилер подає запит на зміну права власності відповідно до статті 12.2, General Motors має право спочатку відмовитися від продажу активів або акцій дилера та інших прав, запропонованих для передачі, незалежно від того, чи пропонований покупець може бути продавцем.

12.3.2 Ціна придбання та інші правила продажу

(а) Договір Bona Fide

Якщо Дилер уклав договір купівлі / продажу добросовісно, ​​ціна покупки та інші умови продажу будуть зазначені в такій угоді та будь-яких пов'язаних документах, якщо Дилер та General Motors не домовляться про інше.

12.3.3 Досконалість

Дилер зобов'язується передати право власності через Закон про гарантії, де це можливо, шляхом надання торговельної назви без застави та обтяжень. Гарантійний договір буде в належній формі для реєстрації і Дилер забезпечить повну власність на майно після здачі Документу. Дистриб'ютор також надасть копії будь-яких сервітутів, ліцензій або інших документів, що впливають на майно, і надає будь-які ліцензії або ліцензії, необхідні для здійснення дилерської діяльності.

Ряд заводів навіть повертають покупцеві потенційних покупців у свої контракти з продажу та обслуговування, якщо завод використовує цей варіант. Наступні приклади є з Mercedes та Ford угоди про продаж та обслуговування:

Mercedes-Benz USA контракт на продаж і обслуговування

IX. B. 3. Право на перший відмову.

Якщо внаслідок реалізації MBUSA права на першу відмову, Дилер зобов'язаний повернути первинному покупцеві обґрунтовані збори адвоката, брокерські збори, титульні обшуки, інспекції майна та інші подібні витрати та збори, понесені покупцем у зв'язку з договором купівлі / продажу, MBUSA повертає Дилеру такі витрати та збори у розмірі до 50 000 PLN. доларів (50 000 доларів США). Дилер надасть MBUSA всі документи, що підтверджують такі витрати та збори, які MBUSA може обґрунтовано просити.

Контракт на продаж та обслуговування Ford Motor Company

24. (b) Право компанії на відмову від першої покупки.

(6) Компанія погоджується на покриття розумних витрат, включаючи збори адвокатів, які не перевищують звичайних, нормальних і розумних зборів, що сплачуються за подібну роботу, виконану для інших клієнтів, понесені запропонованими новими власниками та покупцем до права Компанії на першу відмову виконання контракту щодо пропонованої продажу або передачі активів Дилера або Дилера.

ВИЗНАЧЕННЯ КОНТРОЛЮ МОТОРІЗАЦІЙНИ

Контроль ділянки відбувається, коли продавець надає виробнику, майновій компанії або її фінансовій компанії право вирішувати питання використання дилерської власності.

Загалом, контроль на ділянці означає, що протягом усього терміну дії контракту частка дилера в дилерському та нерухомому майні ніколи не може бути продана, орендована, виділена або стягнута будь-яким чином без письмової згоди фабрики або її представника. чия згода повинна бути отримана для цієї мети перед тим, як майно може бути використане для будь-яких цілей, крім як новий автосалон, для конкретного виробника, який має контроль.

Як правило, управління сайтом здійснюється не тільки протягом обмеженого періоду часу, але може також застосовуватися до конкретної орендної плати, автомобіля марки або будь-якої комбінації цих елементів.

Існують як переваги, так і недоліки, що об'єкт підлягає контролю простору.

Керування сайтом може вплинути на вартість власності дилера кількома способами:

1. Вартість кредиту. Одночасно було б важче отримати другу іпотеку, якщо нерухомість стане більш цінною, а орендна плата фіксується на певному рівні протягом ряду років.

Трудність, якщо взагалі, буде залежати від багатьох факторів. Наприклад, сильна компанія нерухомості буде відігравати велику роль, а також готовність суб'єкта господарювання до контролю на місці прийняти зміну орендної плати.

І навпаки, космічний контроль може бути плюсом при фінансуванні нерухомості. Дилер може претендувати на кредит, який інакше не було б можливим без ручного контролю. см: Beaudry Motor Company проти ABKO; Корпорація Chrysler і Корпорація Chrysler Realty, 780 F.2d 751, 4 Fed.R.Serv.3d 142 (1986), де дилер не міг отримати кредит без використання ділянки контролю.

2. Вартість оренди. Якщо дилер закривається або розпускається, зазвичай фабрика має право орендувати майно на певний період часу і за певну орендну плату. У вісімдесятих роках було кілька випадків, коли неплатоспроможні дилери отримали пропозиції від конкуруючих заводів на придбання дилера. Якщо дилер мав контроль над заводом, пропозиції не могли бути розвагою, тому що об'єкти були в бажаних місцях, і General Motors, ймовірно, не погодилися б, що їхні пристрої стануть дилерами для конкурентного бренду. Сам факт, що такі пропозиції могли бути враховані, збільшило вартість майна, оскільки принесло конкурентні пропозиції від сильних покупців.

З іншого боку, якщо дилер не виконує свою функцію, фабрика може (а) продовжувати орендувати майно від нього, таким чином будуючи капітал для колишнього дилера; (б) повернення дилера чека з тим, що він хоче, з майном; або (c) придбання нерухомого майна у дилера. У багатьох випадках на холодному ринку нерухомості (наприклад, на початку 1980-х років, в середині 1990-х і після 2008 р.) Завод є єдиним юридичним покупцем такої спеціальної власності. У 2008, 2009 та 2010 там були багато вільних дилерів всюди Сполучені Штати.

3. Вартість перепродажу. Знову ж таки в 1980-х роках були випадки, коли дилери мали пропозиції купити дилерську власність у покупців за межами автомобільної промисловості, але вони не змогли прийняти їх, тому що завод записував точку захисту.

Сьогодні, однак, багато обмежень на використання, що накладаються державними та приватними організаціями, обмежують використання дилерських центрів для нових автосалонів.

Використовуйте обмеження

Звичайно, один дилерський центр, який має намір бути подвійним з іншим виробником, вимагатиме попередньої письмової згоди виробника з правом проведення інспекції на місці. Крім того, постачальник ланцюга (власник декількох брендів магазинів) потребує згоди виробника перед зміною зовнішнього вигляду табличок і пристроїв.

Дві речі, які суттєво змінили наслідки управління сайтом у 21 столітті:

(а) Ставлення міської влади та Асоціації Авто Mall. У 2010 році, якщо майно використовується для нового дилера автомобілів, він, ймовірно, залишиться новим дилером автомобілів. Багато виставочних залів переїхали до "торгових центрів", де положення про зонінг та брокерські послуги, а також угоди CC & R (пакети, умови та обмеження) забороняють використання нерухомості як щось інше, ніж автосалон, навіть якщо на заводі немає контроль сайту.

Див., Наприклад Доповідь міської ради Elk Grove з 26 серпня 2009, підготовленого Heather Ross, старший аналітик управління, інформуючи що і місто і auto mall обмежують користування посередницькою власністю.

Локально, деталі Automall поділяються на зони AC (Auto Commercial) і можуть бути використані тільки для "продажу, лізингу, ремонту та обслуговування автомобілів". Інші потенційні програми потребують зміни зони …. Поточне обмеження програми також зазначено в Elk Grove Automall Design Guidelines, тому вам також необхідно змінити текст цього документа. Також можуть існувати обмежувальні положення, що регулюють використання автомобілів, які власники нерухомості повинні вирішити.

У деяких штатах, таких як Техас і Колорадо, податок на продаж автомобілів йде в основному в місто, в якому Покупець проживає. В інших країнах, наприклад, в Каліфорнії, податки з продажу йдуть переважно до міста, де знаходиться автомобіль ТОВАРНОГО проживає.

6 червня 1978 року громадяни Каліфорнії прийняли пропозицію 13, яка обмежила кількість міського податку на нерухомість, який може обтяжувати їх громадян. Цю вимогу Верховний суд США вважав конституційним у справі Nordlinger v Hahn, 505 США 1 (1992) і з середини 1990-х років, міста в Каліфорнії почали відчувати економічну зміну від обмежень Prop 13 на податки на нерухомість.

Як результат, міста намагаються обмежити їхню поточну власність дилера до використання дилера просто тому, що гроші збираються з податку з продажу посередництва звичайно робить дилерів автомобіля найбільше джерело прибутку для міста.

Трибуна Окленд Він сказав, що "постійний потік доходів" від дилерів нових автомобілів "забезпечує 50 відсотків доходу щороку … дохід від міського податку на продаж, але міські чиновники турбуються про своє майбутнє". Статтю цитує Burlingame Місто Менеджер як заява "Мій концерн мусить утримати ці (автомобіль дилери) у довгостроковій перспективі …" Що більш важливо, це повідомляє намір міст зменшити володіння дилера для використання у посередництві. "Автодилери на California Drive сидять на престижних властивостях від півострова до Howard Avenue. Автосалони були спасителем міста, коли готелі ослабли після 11 вересня 2001 року, – сказала Розалі Охо. [Emphasis added.] "Ми звичайно потребуємо посередництва автомобіля більш ніж будь-яка компанія у всьому місті," сказала вона. 6 травня 2006 року

Див. Також: Бізнес-журнал Сакраменто14 березня 2008 року автори торгових центрів виступили проти використання нерухомості в торговому центрі для продажу уживаних автомобілів, якщо компанія не входила до складу нового автосалону.

"Це (використовується автомобіль) просто не те, що ми хотіли б бачити", сказала Меггі Тадлок, президент асоціації "Авто Mall Elk Grove". Продаж тільки уживаних автомобілів "повністю відрізняється від наших очікувань від торгового центру" і "втікає від що ми намагаємося зробити в торговому центрі.

Протягом першого десятиліття ХХІ століття було написано багато статей про "податки, міста і салони". Див., Наприклад: San Francisco Business Times, 23 листопада 2003 року; Palo Alto Weekly2 червня 2004 року; Palo Alto Weekly, 21 вересня 2005 року; Contra Costa Times, 12 січня 2006 року; Los Gatos Weekly Times, 29 березня 2006 року; Сакраменто Бі, 10 березня 2007 року; Трибуна Окленд2 січня 2008 року; і Діловий дилер Ward1 квітня 2009 року

Всі наведені вище статті мають однакові теми: (а) кількість грошей автосалонів приносить до міст; та (b) міста, які забороняють використання власності дилера для будь-якого іншого, крім автодилерів.

(b) Державне право. 22 березня 2010 року Донна Харріс оголосила, що в даний час існує 40 держав, в яких законодавство про франчайзинг було запропоновано в 2009 і 2010 роках. Автомобільна Новини,

Навіть з урахуванням обмежень багатьох державних правил щодо перевірок на місці, важливо пам'ятати, що складніше оскаржити перевірку на місці, якщо продавець отримав компенсацію за це на заводі – і фабрики зазвичай вважають, що всі продавці винагороджуються. Однією з поширених вимог щодо quid pro quo є присудження контракту на продаж та обслуговування з метою продажу бренду заводських машин.

c) Федеральний закон. Федеральний "закон продавців" (код США, том 15, п. 1221)