House Flip For Profit – 7 порад для успіху вдома на будь-якому ринку

1. Будьте готові – тепер, коли ви вирішили почати рухатися вдома за прибутки, настав час правильно встановити цілі та очікування. Дізнайтеся, скільки грошей у вас є для цієї інвестиції. Переконайтеся, що у вас є достатньо грошей, щоб покрити двадцять відсотків вашого початкового внеску, конвертувати ваш будинок і мати достатньо грошей, щоб покрити ваш щомісячний іпотечний платіж, поки ваша власність не буде. Я знаю, що це звучить надзвичайно, але я покажу вам, як зменшити грошові кошти та кошти на відновлення. Завжди варто зберегти ваш план. Це не повинно бути нічого екстраординарного, воно просто має сенс для вас. Ви не можете знати, куди ви йдете без навігаційної карти.

2. Визначте хороше майно для розвороту – тепер, коли у вас є ідея у вашому напрямку, настав час подумати про тип власності, який буде хорошим. Дізнайтеся, чи хочете ви придбати будинок з однією сім'єю, де потрібна робота або багатоквартирний будинок, де ви можете перетворити вашу квартиру. Для наших цілей, ми будемо обговорювати передачу будинку з однією сім'єю. Якщо у вас немає доступу до служби множинних лістингів (MLS) у вашому регіоні, знайдіть авторитетного агента з нерухомості, який може надати вам доступ до MLS. Добре мати агента покупця, тому що це нічого не коштує. Покупець-агент отримує компенсацію від агентства аукціонного брокера. Як тільки ви отримаєте доступ до MLS, ви можете почати пошук властивостей. Мені подобається шукати поштові індекси в районах, які я знаю, у бажаних районах. На нижньому ринку, такому як ми зараз знаходимося, є багато зруйнованих будинків, які відбуваються у великих районах. Це будинки, які завжди продаватимуться першими. Ви повинні зосередитися на короткі продажі банку та вилучені будинки, які знаходяться на ринку. Пам'ятайте, що не має значення, скільки продавець просить про будинок, важливо, якщо дизайн має сенс. Зазвичай я встановлюю ціну, яку я буду платити за будинок після того, як я розрахую кількість робіт, які треба зробити, і за те, скільки я можу продати. Пам'ятайте, що ринок розповість вам, за що продаватиметься будинок, а не ціна.

3. Огляд і аналіз власності – Перш ніж ви зможете зробити освічене пропозицію, потрібно знати дві речі. Спочатку потрібно знати, скільки коштуватиме зробити будинок найвищим і кращим. Потрібно звернутися до типу покупця, який, швидше за все, придбає будинок. Ви повинні зустрітися з надійним контрагентом у себе вдома, щоб дати вам уявлення про витрати. Тепер додайте 20%, щоб дозволити собі несподівані витрати. Як тільки ви дізнаєтеся про ваші витрати, ви повинні проконсультуватися з агентом з нерухомості, щоб дізнатися, які подібні будинки продали і подивитися на будинки, з якими ви будете конкурувати. Тепер, коли ви маєте гарне уявлення про майбутню ціну продажу та вартість будівництва, тепер ви можете скористатися базовою математикою, щоб додати вартість покупки, а потім відняти цю відповідь від очікуваної майбутньої ціни продажу, щоб визначити, чи є достатньо прибутку для цього будинку зробіть це розумним для вас. Порада: не забудьте додати комісійні до витрат, якщо ви плануєте використовувати агента з нерухомості.

4. Якщо цифри працюють, отримайте фінансування! – Одного разу ви знаєте, що прибуток достатній при покупній вартості, реконструюйте кошторис і витрати на продаж. Тепер ви знаєте найбільше, що ви повинні заплатити за будинок. Перш ніж робити ставку, ви повинні отримати фінансування. Це моя спеціалізація, бо вже кілька років я є іпотечним брокером. З середини 2006 року відбулося багато змін в іпотечній галузі. Гроші трохи складніше отримати, але це все ще доступне з первинним внеском і гідною кредитною історією. Рекомендації постійно змінюються, але тепер наприкінці 2008 року. Необхідно мінімум 20% авансу на придбання інвестиційної нерухомості, і позичальник повинен показати доходи та активи, щоб отримати право. Якщо після зниження на 20% ви будете відновлювати свої гроші та готівку для покриття щомісячних платежів, ви не матимете багато грошей, ви повинні розглянути партнера для угоди. Можливо, ви не є прихильником довгострокових партнерських відносин, але коли ви перетворюєте вашу власність, ви будете шукати партнерство на 4-6 місяців, а не на життя. Якщо він працює, ви завжди зможете придбати більше нерухомості, щоб повернути назад у майбутньому. Це також допомагає розділити ризики і завдання. Просто переконайтеся, що ваші очікування встановлені правильно. Якщо я вибираю партнерський маршрут, я пропоную відкрити спільний банк і фінансувати його шестимісячними іпотечними платежами, включаючи податки та страхування. Якщо у вас більше питань щодо фінансування, я з задоволенням відповім на них. Я дам вам контактні дані мого офісу в кінці цієї статті.

5. Фаза відновлення / відновлення – час для того, щоб цей будинок був відремонтований і відновлений на ринку якомога швидше. Тепер ви повинні доручити своїм підрядникам розпочати фазу будівництва. Майте на увазі, що дешева робоча сила майже завжди буде дорожче. Переконайтеся, що підрядники виконують необхідні дозволи. Останнє, що ви хочете, – це припинити роботу, оскільки необхідний закон не було скасовано. Крім того, якщо ці працівники не знають або не створюють код, зазвичай це коштує двічі, щоб виправити проблему з кодом. До цих пір ви повинні мати детальний перелік всього, що потрібно зробити. Поділ на основні системи, такі як опалення, охолодження, водопровід, електричні та інші системи, які потребують ремонту або обслуговування. Потім перейдіть до кімнати і складіть список усіх заходів, які необхідно зробити в кожній кімнаті. Спільне з'єднання і свіжий шар фарби – дуже довгий шлях. Просто переконайтеся, що ви використовуєте сучасні нейтральні кольори, які нікого не ображають. Переконайтеся, що ви перевіряєте зовнішність будинку на ремонт і виправлення. Двір повинен бути належним чином очищений і розвинений. Переконайтеся, що ви щодня перевіряєте підрядників, щоб переконатися, що все в порядку, не думайте, що все йде за графіком. Нарешті, використовуйте Lowes і кредити Home Depot, щоб уникнути оплати та відсотків протягом шести-дванадцяти місяців. Ви маєте можливість купувати більшість матеріалів за допомогою цього кредиту. Просто переконайтеся, що ви повернете весь баланс, коли закінчиться безвідсотковий період, або ви потрапили в пастку з усіма нарахованими відсотками.

6. Швидко продайте свій будинок – тепер, коли ваш будинок закінчений і готовий вийти на ринок. Ви вже маєте уявлення про те, скільки показуватиме це властивість, але потрібно знову перевірити значення. Найкращий спосіб зробити це – оцінювач або агент з нерухомості, який проводить порівняльний аналіз ринку. Якщо ви не знаєте оцінювача, зателефонуйте своєму іпотечному брокеру і попросіть їх використовувати своїх оцінювачів, щоб допомогти вам визначити сферу. Я роблю це для моїх клієнтів іпотеки, як безкоштовна послуга з доданою вартістю, це просто хороша ділова практика. Ви можете продати свій будинок самостійно, і це добре, але ви повинні мати час, щоб показати його, і мати можливість обміняти свою власність з місцевими аукціонами. Якщо ви намагаєтеся не платити повну комісію за майно, місцевий агент з нерухомості зазвичай робить запис "просто вступ" за номінальну плату. Якщо у вас немає часу або не хочете займатися проблемами розміщення вашого будинку в спокої, найняти агента з нерухомості, щоб змінити ваш будинок. Вам слід додати до комісії дані комісії з продажу. При розрахунку вартості переконайтеся, що ви не просто дивитеся на подібні будинки, які ви продали, але ви також повинні дивитися на свою конкуренцію. Ваш будинок повинен бути великим, коли середній покупець дивиться на неї по відношенню до інших у тому ж ціновому діапазоні. Нарешті, якщо ви не отримаєте достатню кількість експонатів через тиждень, будинок може бути оцінений за високою ціною, не бояться знизити ціну. Іноді краще, ніж прибуток, невеликий прибуток. Ось чому ви повинні придбати нерухомість, яку ви хочете повернути, настільки низьким, наскільки це можливо, і оцінити реконструкцію якомога точніше.

7. Складайте плани на свій прибуток – Якщо ви правильно оцінили свій недавно перероблений будинок, він буде підлягати контракту і незабаром буде закритий. Якщо ви правильно запланували, ви повинні мати певний прибуток. Було б добре мати твердий план щодо вашого прибутку. Ось кілька варіантів; Ви можете просто взяти прибуток, а також початкові інвестиції і покласти його в свій банк. У цьому випадку ви щойно створили подію, що підлягає оподаткуванню, або, іншими словами, довгостроковий або короткостроковий прибуток в залежності від того, як довго ви володієте власністю. Цей варіант краще, якщо прибуток буде мінімальним. Якщо ви досягли значного прибутку і планували передати іншу нерухомість, ви можете відкласти податки шляхом обміну 1031. В основному, 1031 обмін є податковим кодексом, який дозволяє відкласти податок на прибуток до пізнішої дати придбання, реінвестуючи свій прибуток в іншу інвестиційну нерухомість протягом певного періоду часу. Є правила, яких необхідно дотримуватися, щоб обмін був важливим, але, беручи до уваги переваги, він може того варто. Переваги обміну 1031 включають наявність більшої кількості грошей зараз і більшої купівельної спроможності. Це означає, що ви не будете оподатковуватись при побудові інвестиційного бізнесу в нерухомості. Ви можете змінити свій прибуток, як і вдома. Ось ідея, чому б не перевернути свої будинки, поки у вас не вистачить коштів, щоб зробити авансовий платіж, щоб замінити їх на 30-кімнатний житловий будинок. Тоді ви можете перетворити свої гроші на грошовий потік. Ви можете відкласти сплату податків, поки ви не продаєте останню нерухомість і не берете гроші. Це завжди добре, щоб поговорити з бухгалтером при прийнятті податкових рішень, так що всякий раз, коли ви маєте справу з податковим законодавством, ви завжди повинні звертатися до професійного CPA, або добре витрачених грошей.

Я залишу тебе з моєю останньою думкою; Використовуйте професіоналів від початку до кінця. Ліцензовані професіонали можуть коштувати дорожче, але вони заощадять гроші, виконавши завдання вчасно і правильно.