Фінансування власника: створення пасивного доходу без суєти орендарів, туалетів і сміття

Ганебний 3 Ts: Орендарі, туалети та сміття! Без сумніву, вони є найбільшою ротацією, коли більшість людей розглядають можливість інвестування в нерухомість.

Подивимося правді в очі, ніхто не любить ідею пізнього телефонного дзвінка від поганого орендаря, який скаржиться на непридатний туалет або розбиту трубу. Я можу сказати вам з перших рук, що це, звичайно, не те, що ви хочете відчути в п'ятницю ввечері. Для багатьох людей практичний орендар просто не відповідає бажаному стилю життя. І хоча переваги володіння майном величезні, це, безумовно, зрозуміло.

Чи можна створити значний пасивний дохід, використовуючи нерухомість без цих пізніх телефонних дзвінків і проблем, пов'язаних з менш бажаними орендарями?

Що дійсно дивно про інвестування в нерухомість, це те, що вам не потрібно пробувати квадратний кілочок у круглому отворі. Існує багато інших шляхів, ніж наявність нерухомості в оренді, яка генерує значні пасивні доходи, і в той же час забезпечена важкими активами. Однією з моїх улюблених інвестиційних стратегій, які я використовував протягом багатьох років, є фінансування власника.

У цій статті ми подивимося на переваги фінансування власника і перевіримо, чи може він добре підходити для ваших фінансових цілей і способу життя.

Основні переваги:

Значні пасивні доходи:

Облігації, забезпечені нерухомістю, зазвичай створюють високі щомісячні виплати, які значно перевищують традиційні інвестиції, такі як акції або облігації. Для пенсіонерів, які стикаються з "кризою доходів", цей високий рівень стабільного доходу може бути надзвичайно привабливим.

Забезпечені матеріальними активами:

Важко знайти багато інших активів, які забезпечують матеріальну безпеку нерухомості. Живучи в Х'юстоні, коли Енрон впав, я бачив з перших рук знищення, яке може статися, коли власники запасів стираються. Для багатьох сімей це було абсолютно катастрофічно, оскільки заощадження життя зникали з дня на день. У випадку примітки про нерухомість, якщо позичальник не виконує оплату, ви закриєте нерухомість. Права власності в Техасі дуже сильні і в цілому сильні в Сполучених Штатах, з точки зору кредитора.

Дохід "Легкий":

Крім завантаження чека з поштової скриньки, з приміткою про нерухомість, насправді не так багато управління, поки позичальник живе до кінця контракту. Ви можете вільно подорожувати, проводити відпочинок або робити все, що завгодно, без великої відповідальності. Якщо позичальник не виконує своїх зобов'язань, то, швидше за все, вам доведеться найняти адвоката, щоб розпочати процес збирання / виключення.

Відмінно підходить для властивостей, які не відповідають стандартам оренди:

Я витрачаю велику частину своїх маркетингових інвестицій, щоб знайти дивовижні пропозиції на Off-Market Properties. Я часто зустрічаю надзвичайно привабливі пропозиції для нерухомості, які я не зацікавлений у збереженні як орендованої нерухомості. Можливо, власність занадто стара або вимагає занадто багато ремонту або просто економіка просто не виправдовує головного болю. Ці властивості є великими кандидатами продажів через фінансування власника і дозволяють створити великий потік пасивного доходу.

Створення фантомних грошей і відсотків на комісії:

Фінансування власника, ймовірно, найближче до звичайної людини, яка може імітувати величезні переваги, які може отримати банк. Ви можете не тільки створювати гроші з повітря, але й збирати від них відсотки. Яка система! (Див. Приклад 1 нижче)

розмах:

На додаток до інтересу, який ви отримуєте від фантомних грошей, ви також можете використовувати спред між ставкою, за якою ви запозичуєте гроші, і ставкою, за якою ви "позичаєте" гроші. (Див. Приклад 1 нижче)

Затримка / зменшення податкового впливу на реабілітацію:

Реабілітовані властивості можуть бути надзвичайно вигідними. Одним з головних недоліків є те, що прибуток, як правило, оподатковується за стандартною ставкою податку на прибуток (яка може перевищувати 35%). Використовуючи фінансування власника, можна істотно відкласти і знизити ставку податку, оскільки це розстрочка. Зверніться до кваліфікованої компанії CPA, щоб зрозуміти повну користь та податкові наслідки.

Без орендарів, без туалетів, без сміття:

Безсумнівно, один з найбільш привабливих аспектів фінансування власника. Ви не несете відповідальності за обслуговування майна після продажу. Всі ремонти тепер є відповідальністю нового власника.

Як бачите, фінансування власником має дуже привабливі вигоди. Значний пасивний дохід, забезпечений важкими активами, і жодна з загальних проблем, пов'язаних з орендарями, туалетами та сміттям, робить це дуже привабливим варіантом. Якщо ви шукаєте забезпечений, послідовний щомісячний дохід без зобов'язань по оренді, фінансування власника може бути великою стратегією!

Приклад 1:

Припустимо, ми використовуємо всі гроші, які ви купуєте і відновлюєте, в будинку з однією сім'єю вартістю $ 100,000 після ремонту. Відповідно до стандартного правила 70% АРВ, загальний обсяг інвестицій у житло після ремонту становить 70 000 доларів США. Тепер ти продаєш будинок безпосередньо і знайдіть покупця, який фінансує власника за $ 100,000. Потрібно сплатити аванс у розмірі 10 000 доларів США, і узгоджені витрати на закриття в сумі 1 500 доларів США 50/50.

Ціна продажу: 100 000 доларів США

Авансовий платіж: 10 000 доларів США

Нова нотатка: $ 90,000

Умови примітки: 30 років @ 8,0%

Щомісячний платіж: 660,39 USD

Ваші початкові витрати: $ 70,000 придбання / відновлення витрат + 750 $ закриття витрат

Отриманий менший авансовий платіж: – 10 000 доларів США

Ваші інвестиції: 60 750 USD

Ви тільки що створили $ 28,250 у "фантомних грошах" або капіталі, і ви стягуєте з нього відсотки. Протягом першого року ви отримаєте 7,924.68 доларів США у вигляді банкнотних платежів, а 7 172,81 долара – як відсотки, і лише 751,87 доларів США – за основний баланс.

Щоб підкреслити, ви отримуєте 7,172.81 дол. США від інвестицій у розмірі 60 750 доларів США. Це лише 11,8% відсотків, готівка для бездіяльних інвестицій без рук!

Продовжуючи наведений вище приклад, припустимо, ви змогли рефінансувати іншу власність і запозичити цілих 60 750 доларів США на 5% на 30-річній ноті. Не вкладаючи власні кошти, ви отримаєте:

8% від $ 26 250 у новому капіталі, який ви створили, і 3% поширення на $ 60 750, які ви зобов'язані (різниця між 5%, які ви запозичуєте і 8%, які ви запозичуєте). Ваш річний грошовий потік – 4 011,24 доларів США (7 924,68 доларів США, ви отримуєте менше 3 913,44 долара, ви сплачуєте кредитору), і ви отримуєте "нескінченну" норму прибутку, тому що у вас немає грошей, вкладених у транзакцію.

[The example above is “pretty plain vanilla” and is just meant to illustrate the concept. There are many more exotic and advanced structures with owner financing (wraps, etc… ) as well. As always, it is highly advisable that you contact a local real estate attorney as laws regarding owner finance vary tremendously from state to state.]

Примітка: Я настійно рекомендую прочитати мою статтю "14 причин, щоб розглянути можливість оренди нерухомості" як орієнтир для інвестиційної стратегії. Кожна інвестиційна стратегія має як переваги, так і недоліки.